Как правильно выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры
Желающие существенно сэкономить, часто заключают договор с продавцом недвижимости еще на этапе котлована или утверждения проектной документации. Но при покупке квартиры в новостройке важно знать, как проверить застройщика. Если не уделить этому моменту должное внимание, можно пополнить ряды обманутых дольщиков. И тогда придется долгие годы ходить по судам и пытаться вернуть свои средства. Как показывает практика, это удается далеко не всегда и не всем.
Проверка застройщика
Где можно проверить застройщика — из каких источников брать информацию
Источников сведений о застройщиках достаточно много. Большая часть из них — общедоступная. Для получения данных часто требуется только доступ к интернету.
Прежде чем принимать решение о покупке квартиры в конкретном доме или жилом комплексе, необходимо изучить:
• проектную документацию на конкретный объект, включая разрешение на строительство;
• сайт;
• сервисы ФНС, арбитражного и городских судов, ФССП, Единый федеральный ресурс;
• единый реестр застройщиков.
Не стоит оставлять без внимания и сайты отзывов, выбирая, как проверить компанию и какого выбрать застройщика. Вполне возможно, что те, кто уже покупал квартиры, поделились своими впечатлениями от сотрудничества. Если в эксплуатацию сдан хотя бы один дом, можно съездить на объект и поговорить с жильцами. У них можно узнать, какие дефекты им пришлось исправлять, были ли задержки с передачей ключей, выполнил ли застройщик свои обязательства в части благоустройства прилегающей территории.
Не стоит пренебрегать даже одним из перечисленных источников информации. Например, может оказаться, что застройщик не имеет долгов перед бюджетом, без проблем получил разрешение на строительство. Но жильцам уже сданных домов приходится заделывать бесконечные трещины в стенах.
Проверяем информацию в интернете
Практически все юридические лица России, так или иначе, представлены в интернете. В первую очередь следует посетить следующие ресурсы:
1. Сайт. Именно здесь размещают скан-копии проектной документации, информацию о ходе строительства, доступных квартирах.
2. Сайт ФНС. Здесь можно запросить выписку из ЕГРЮЛ и ознакомиться с бухгалтерской отчетностью юридического лица.
3. Сайт арбитражного суда. Не будет лишней информация о делах, по которым застройщик является истцом или ответчиком.
Важный момент! Особенно внимательно нужно проверять наличие заявлений об открытии в отношении застройщика или его подрядчиков дела о несостоятельности. На практике это означает, что арбитражный управляющий имеет право опротестовать все сделки, заключенные неплатежеспособным лицом в течение последних 3-х лет. Покупатели квартир в этом случае рискуют пополнить ряды кредиторов, ожидающих возмещения убытков.
4. Сайт ФССП. Здесь размещают сведения об уже открытых исполнительных производствах, суммах долгов и т. д.
5. Сайты отзывов. К информации из этих источников следует подходить с некоторой долей критичности. Нельзя забывать, что положительные отзывы может заказать непосредственно застройщик, а отрицательные — его конкуренты.
Важный момент! В выписке из ЕГРЮЛ отдельное внимание следует уделить размеру уставного капитала компании. В данном пункте все зависит от площади всех объектов долевого строительства, находящихся в работе.
Если застройщик одновременно возводит дома площадью до 1500 кв. метров, достаточно уставного капитала в пределах 2,5 млн. рублей. Если же планируется строить одновременно 500 тыс. кв. метров жилья, в уставной капитал при создании компании нужно внести не менее 1,5 млрд рублей. Основание — Федеральный закон № 304-ФЗ от 03.07.2016 года.
Проверяем сайт застройщика
Сайт — это не просто способ продвижения бизнеса. Это непременное условие работы любой компании. Здесь размещают:
• копии учредительных документов: устава, свидетельств ИНН и ОГРН, приказа о назначении руководителя;
• копии имеющихся лицензий и свидетельства о членстве в СРО. Последнее — обязательно. Без членства в СРО строительная или подрядная организация может заключать договоры на выполнение работ на сумму не более 3 млн. рублей;
• данные об уже завершенных проектах: адресах, квартирах в продаже и т. д. В большинстве случаев застройщики не ограничиваются короткой текстовой информацией, а создают полноценные портфолио с десятками фотографий;
• проектную документацию, разрешения на строительство по текущим проектам. Если компания обязана проводить экспертизу документации, ее итоги также размещают на сайте;
• сведения о банках-партнерах, кредитующих проекты и предоставляющих ипотечные кредиты. Проверить аккредитацию застройщика можно и на сайтах собственно финансовых организаций.
Покупателю не стоит безоговорочно доверять информации с ресурса застройщика. Она может быть устаревшей. Не стоит исключать и вероятность подделки. Лучше потратить несколько минут и сравнить данные с сайтов застройщика, ФНС и СРО. Подозрение должны вызывать ситуации с частой сменой руководителей, наименований, уменьшением уставного капитала, видов деятельности и т. д.
Необходимо обратить внимание на то, с какой периодичностью обновляется сайт. Если последние данные размещены год и более назад, возможно у застройщика есть проблемы. Можно либо вообще отказаться от покупки квартиры, либо уделить анализу дополнительное время и внимание.
Как проверить застройщика при покупке квартиры
Проверяем документы застройщика
На сайтах судов и ФССП нет данных о банкротстве, текущих судах и долгах. Сайт содержит всю необходимую информацию. В интернете размещены только положительные отзывы. На этом этапе можно переходить к изучению бумаг, относящихся уже к конкретному дому или жилому комплексу.
Какие документы нужно потребовать у застройщика и проверить в обязательном порядке:
1. Проектная документация. Она включает пояснительную записку и необходимые рабочие чертежи: архитектурно-планировочные решения, планы размещения инженерных коммуникаций и вентиляции. В декларации застройщик дополнительно обозначает сроки реализации проекта.
2. Разрешение на строительство. Его выдает местная администрация по итогам изучения проектной документации и экспертного заключения (при необходимости).
3. Сведения о количестве этажей, корпусов, квартир. Если первые этажи выделены под коммерческие объекты, застройщик обязан указать, что конкретно будет здесь находиться.
4. Состав общедомового имущества. К нему относятся цокольные и подвальные этажи, лестничные площадки и переходы, лифты и т. д.
5. Источники финансирования проекта: средства по ДДУ, собственные или заемные. В последнем случае нужно учесть, какой банк выделяет средств. Крупные финансовые структуры в обязательном порядке проверяют документацию по проекту. Это — дополнительная гарантия благонадежности.
6. Сроки реализации проекта. Застройщик не может сказать однозначно, когда будет положен последний кирпич. В документации он обозначает квартал.
7. Перечень исполнителей в рамках проекта. Решая, как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры, нужно понимать, что именно строительством дома будут заниматься совершенно другие компании. И у них тоже могут быть проблемы. Значит, в отношении исполнителей также нужно провести проверку.
8. Документы на земельный участок. В оптимальном варианте застройщик выкупил землю. Если участок находится в аренде, нужно проверить срок действия договора и его условия. Может оказаться, что территория предоставлена только на 10 лет и совсем под другие цели.
Применительно к земле необходимо обратить внимание на категорию земель и виды разрешенного использования. Нередки ситуации, когда участок выделяют под ИЖС, а собственник или арендатор возводит на нем многоэтажный жилой дом. Покупателям потом приходится через суд доказывать свое право на приобретенные квартиры. И не всегда правосудие бывает на их стороне.
Не меньше проблем будет, если строительство ведется на землях сельхозназначения, лесного фонда или на особых охраняемых территориях. В этих случаях даже многоквартирный дом практически гарантировано снесут.
На что нужно обратить внимание при изучении документов
Есть несколько важных моментов, которые нужно обязательно учитывать при выборе застройщика новостройки:
1. Представители не показывают оригиналы проектной документации. Если поступают только обещания предъявить их «потом», вполне возможно, что у застройщика есть проблемы, в том числе с финансированием проекта.
2. Работы на площадке нельзя начинать, пока нет разрешения на строительство. Но также нужно учитывать дату выдачи документа. Если он получен несколько лет назад, но только сейчас приступает к подготовке котлована, это может быть свидетельством проблем. Нельзя забывать и о том, что разрешение выдают не вообще на работу, а на строительство каждого отдельного дома.
3. Застройщик вправе вносить коррективы в проектную декларацию, например, добавлять этажи, менять назначение коммерческих помещений и площадь непосредственно квартир. Но здесь есть один значимый момент. Если площадь квартиры увеличивается или уменьшается на 5% и более, за покупателем остается право расторгнуть договор долевого участия. Разорвать ДДУ можно и в том случае, если застройщик на свое усмотрение меняет назначение коммерческих помещений.
Как проверить договор долевого участия
В 2004 году в России принят Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Его обязательно учитывают при заключении договоров между застройщиками и покупателями. Подписать ДДУ можно как на этапе подготовки котлована, так и при перекрытии крыши.
Основная цель договоров долевого участия — защита интересов покупателей жилой недвижимости при наличии споров с застройщиками. Но все это возможно при условии, что ДДУ составлен с учетом требований законодательства.
Обязательные реквизиты договора:
• сведения о доме в целом (строительный адрес) и кадастровый номер земельного участка;
• номер приобретаемой квартиры, площадь и этаж, на котором она находится;
• сроки сдачи дома в эксплуатацию (в пределах квартала или месяца);
• стоимость квартиры;
• гарантийные обязательства застройщика, сведения об имеющемся договоре страхования рисков;
• паспортные данные приобретателя;
• полное наименование, ИНН/КПП, ОГРН, юридический адрес застройщика.
Также в договоре можно оговорить штрафные санкции при задержках со сдачей объекта в эксплуатацию. Если такого пункта не будет, покупатель может рассчитывать только на 1/150 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки.
Покупателю следует внимательно изучить ДДУ. Он имеет право запросить проект документа для консультаций с юристом. Он также может предлагать свои изменения в ДДУ. Если же застройщик настаивает на немедленном подписании договора, от покупки квартиры лучше отказаться. Вполне возможно, что в документе есть пункты, заведомо невыгодные для дольщика.
Как выбрать надежного застройщика
Как понять, что у застройщика есть проблемы: основные признаки
Есть несколько моментов, свидетельствующих о наличии существенных проблем: вообще в работе или с реализацией данного конкретного проекта. Их нужно учитывать, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.
Застройщик предлагает заключить не ДДУ, а ПДДУ
Часто квартиры в будущем доме начинают продавать еще на этапе получения разрешения на строительство. Но заключить ДДУ в это время еще невозможно. И застройщики, чтобы получить нужные им деньги, предлагают подписать ПДДУ (предварительный договор долевого участия).
Но этот документ не является гарантией прав дольщика. Он только фиксирует намерения сторон в дальнейшем заключить именно ДДУ. Предварительные соглашения не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Если застройщик не выполнит свои обязательства, то по ПДДУ он возвращает только сумму, уплаченную покупателем. Он не будет выплачивать неустойку и иные штрафные санкции.
В определенных ситуациях предварительный договор нужен и непосредственно дольщику. Например, он планирует оформить ипотечный кредит, а банк не выдает деньги без соглашения с застройщиком.
Покупатель может снизить риски потери денег при заключении ПДДУ. Для этого необходимо:
1. Настоять на том, чтобы в предварительном договоре были обозначены сроки заключения основного.
2. Требовать, чтобы в ПДДУ были обозначены сведения о квартире: стоимость, номер, этаж, площадь и т. д.
Застройщик не размещает в открытом доступе бухгалтерскую документацию
Все российские предприятия обязаны размещать в интернете электронную версию бухбаланса и приложений к нему.
Данный способ проверки сложно считать надежным, но не стоит им пренебрегать. Бухгалтерскую отчетность сдают по итогам календарного года. Например, за 2022 год сведения появятся в открытом доступе только летом 2023 года. Но, если застройщик вообще скрывает данные, это может свидетельствовать об отсутствии средств на реализацию проекта.
Застройщик часто становится ответчиком по судебным искам
Для получения информации достаточно зайти на сайт арбитражного суда, перейти в картотеку дел и указать ИНН застройщика. Если система выдаст сведения об исках, важно обратить внимание на следующие моменты:
• кто является взыскателем;
• в чем суть спора;
• какую сумму взыскивают и т. д.
Чтобы правильно и полноценно выбирать застройщика, таким же образом нужно проверить информацию на сайтах городского (районного) суда. Нельзя забывать, что иски могут подавать и поставщики, и кредиторы, и обманутые дольщики, и покупатели квартир, недовольные их качеством.
Если они есть, то стоит проверить суммы по ним, так как деньги с банковских счетов застройщика будут уходить на погашение старых долгов, а не финансирование текущих проектов.
Цены на квартиры ниже рыночных
Если застройщик предлагает скидки в 10-20% и более от средних по рынку, возможно он использовал самые дешевые материалы. Это повод задуматься о целесообразности покупки.
Нужно понимать, что акционные предложения возможны. Но чаще всего со скидкой предлагают квартиры на первых и последних этажах либо не с самой удобной планировкой.
Сведения о доме значатся в Едином реестре проблемных объектов
На основании со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ Минстрой ведет Единый реестр застройщиков и проблемных объектов. В него вносят данные о конкретных домах при выполнении следующих условий:
1. Сроки сдачи в эксплуатацию переносятся на 6 месяцев и более.
2. Застройщик — фигурант дела о банкротстве. Как вариант, в компании введено внешнее управление.
Выбираем застройщика: изучаем репутацию и надёжность компании
Формально все действия, указанные выше, и являются проверкой репутации и надежности застройщика. Покупатель может самостоятельно собрать данные на всех сайтах или воспользоваться услугами специализированных сервисов. Они получают информацию из открытых источников и выдают ее уже в систематизированном виде.
Но нельзя забывать, что подобные платформы предоставляют услуги на платной основе. И достоверность предоставленных данных никто не гарантирует.
Смотрим готовые дома застройщика
На своем сайте застройщик может разместить любую информацию. Но лучше лично осмотреть хотя бы один из домов, уже сданных в эксплуатацию, в том числе в этом же жилом комплексе.
При этом нужно обращать внимание на следующие моменты:
• выполнены ли обещания в части благоустройства прилегающей территории;
• есть ли проблемы с работой лифтов, если они предусмотрены проектом;
• нет ли на стенах трещин, а в подъездах сырых пятен на стенах;
• кто занимается обслуживанием: ТСЖ или УК. В первом варианте жильцы самостоятельно решают все вопросы с ремонтом, благоустройством территории и т. д.
Если дом сдан в эксплуатацию менее года назад, не стоит сильно придираться к неработающим доводчикам и грязным полам в подъезде. В квартирах идет ремонт, рабочие носят мешки с цементом и песком. И каждый час никто убирать после них не будет. Более серьезной проблемой можно считать отсутствие контейнеров для сбора строительного мусора. В этом случае жильцам приходится самостоятельно нанимать машины для вывоза кирпичного боя или цементной крошки.
Узнаем, как обстоят дела с реализованными объектами
Если застройщик работает на рынке 5-10 лет, значит, у него должны быть уже реализованные объекты. И новому покупателю имеет смысл осмотреть или проверить их. Для этого можно использовать следующие способы действий:
1. Получение информации у собственников квартир в ранее сданных домах. Можно поинтересоваться качеством звукоизоляции стен, наличием проблем с отоплением. Последнее особенно актуально для угловых квартир.
Проверка объявлений о продаже квартир в домах застройщика. Если объект сдан в эксплуатацию несколько лет назад, а часть апартаментов еще находится в экспозиции, следует задуматься об их качестве. Либо собственники выставляют жилье на продажу через год-два после покупки.
Короткое резюме: как проверить новостройку по шагам
Чтобы новая квартира не стала самым большим разочарованием в жизни, необходимо тщательно и внимательно выбирать застройщика. В ходе проверки нужно изучить и проверить следующие документы:
1. Учредительные документы. Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС. Эта информация — общедоступная.
2. Сайт собственно застройщика. Здесь он обязан разместить проектную декларацию на конкретный объект и разрешение на строительство. Отдельное внимание — документации на участок. Он должен предназначаться именно под строительство многоквартирного дома.
3. Договор страхования ответственности застройщика. Необходимо убедиться, что страховая сумма покрывает стоимость всех квартир, если вдруг объект не будет достроен. Также потенциальный покупатель должен проверять членство застройщика в СРО. Эти структуры несут ответственность за действия своих членов. Это — дополнительная гарантия благонадежности компании.
4. Источники поступления денежных средств. Это могут быть ДДУ и ПДДУ, кредитные договоры, собственные ресурсы;
5. Размер уставного капитала застройщика. Он не может быть меньше нормативного.
6. Проект ДДУ.
7. Наличие исков к застройщику и открытых исполнительных производств.
8. Наличие сведений в Едином реестре проблемных объектов Минстроя.
9. Темпы возведения здания. В оптимальном варианте застройщик организовал онлайн-трансляцию на своем сайте.
