Как найти добросовестного риэлтора и можно ли вообще обойтись без него

В теории, обойтись без риэлтора при выполнении любых операций с недвижимостью — возможно. Но только если владелец или покупатель готовы потратить несколько месяцев упорного изучения всех юридических норм и требований для проведения таких сделок. Мало кто может на это выделить время. А нюансов, с которыми можно столкнуться — масса. Например, продать квартиру, если в качестве одного из собственников значится несовершеннолетнее лицо — невозможно без разрешения представительства опеки (если ребенок проживает только с матерью или с отцом). Схожие сложности могут возникнуть при операциях с квартирой или домой, которая находится в долевом владении.

Также в задачи риэлтора входит защита интересов своего клиента. Например, при продаже недвижимости покупатель может попросить в документах снизить стоимость квартиры. Мол, для снижения налоговых отчислений. И многие соглашаются на подобное сугубо с добрых побуждений. Но риэлтор такой шаг не одобрит. Ведь есть юридические нормативы, по которым сделку могут отменить. И в таком случае продавец будет обязан вернуть покупателю ту сумму, что указана в документах. То есть такой шаг — это огромный собственный риск.

И подобных ситуаций — масса. Но где найти хорошего риэлтора? И каким требованиям должен отвечать качественный специалист? Практика показывает, что большинство граждан не могут дать ответ на данный вопрос.

Многие ошибочно полагают, что риэлтор — это просто посредник, который помогает найти покупателя или продавца недвижимости. Но перечень предоставляемых ими услуг на самом деле намного шире. В частности:

• такие специалисты полностью на себя берут рекламное сопровождение, владеют широким спектром инструментов для маркетингового продвижения, нередко сотрудничают с целым списком агентств по недвижимости;

• первичная проверка объекта;

• показы объекта (в том числе при отсутствии фактического владельца квадратных метров);

• ведение первичных переговоров (для определения ценового диапазона);

• юридический контроль как за самой сделкой, так и за возможностью её осуществления (проверяет, возможно ли вообще продать недвижимость, кто фактический владелец, есть ли обременения и так далее);

• полное документальное сопровождение сделки (в том числе передача залога, соблюдение ранее достигнутых письменных или устных договоренностей);

• сопровождение взаиморасчета между покупателем и продавцом.

Главная задача риэлтора — это организовать сделку так, чтобы в полной мере удовлетворить требования как покупателя, так и продавца.

Оплата услуг риэлтора может выполняться двумя способами:

1. Фиксированная плата за предоставленную услугу. Как правило, такой вариант используется в тех ситуациях, когда базовые договоренности между покупателем и продавцом уже достигнуты. И требуется лишь сопроводить сделку, законно её оформить, убедиться, что интересы каждой из сторон учтены в полной мере.

2. Процент от сделки. Вариант для тех случаев, когда покупатель, продавец или арендующий ещё не найдены.

Если опираться на общую практику, то средние расценки в РФ следующие:

1. От 50 до 100% арендной платы за месяц, если сделка подразумевает сдачу в аренду недвижимости.

2. От 5 до 7% от суммы сделки при покупке или продаже жилья.

3. От 7 до 10% от суммы сделки, если речь идёт о покупке или продаже «проблемной» недвижимости (которая ранее была в залоге, в качестве собственника значатся несовершеннолетние дети, есть обременения, не приватизированная недвижимость и так далее).

А какой риэлтор лучше: чьи услуги обходятся дешево или дорого? На самом деле, стоимость — никоим образом не указывает на «качество» предоставляемых услуг. Ориентироваться только на этот показатель однозначно не стоит.

Но точная стоимость услуг обязательно должна прописываться в договоре. И быть полностью понятной для клиента. Если есть хоть какие-то сомнения в том, сколько придется заплатить специалисту, то лучше уточнить этот момент. Оптимальный вариант — фиксированная ставка за результат или точный процент от суммы проводимой сделки.

Поиск риэлтора всегда рекомендуется начинать со своих знакомых. В 99% случаев кто-то из друзей или близких ранее уже сталкивался с покупкой, продажей квартиры, со сдачей её в аренду и, соответственно, уже пользовался услугами риэлторов. В данном случае по рекомендациям можно познакомиться с тем специалистом, чьи навыки уже были опробованы на практике.

Ещё простой вариант — воспользоваться социальными сетями. Просто написать на своей странице объявление о поиске риэлтора или специалиста по недвижимости. Во многих случаях можно получить быстрый отклик на такую просьбу среди своих знакомых. Практика демонстрирует, что «сарафанное радио» в РФ, как и в других странах бывшего СНГ — хороший «путеводитель».

Как максимально быстрой найти риэлтора для покупки, продажи, сдачи в аренду недвижимости? Если дело срочное, то рекомендуется обращаться в специализированные агентства, занимающиеся оформлением и сопровождением таких сделок. Но их услуги обойдутся несколько дороже, чем тех риэлторов, которые работают «в одиночку». И в этом случае обязательно следует изучать репутацию, отзывы о деятельности того или иного агентства по недвижимости.

Также не следует игнорировать возможность найти риэлтора на популярных площадках интернет-объявлений. Там чаще всего предлагают услуги частники, работающие независимо от агентств. Опять же, можно изучить рейтинг каждого из них, прочитать отзывы тех, кто уже сотрудничал с конкретным специалистом. И нужно учитывать тот факт, что риэлторы, работающие в одиночку, более ответственным. Потому что их заработок напрямую зависит от количества клиентов, от их удовлетворенности после сотрудничества. Тогда как в агентствах преимущественно сотрудники получают фиксированную заработную плату и небольшой процент с осуществленных сделок. Нередко на таких сайтах выкладывают и вовсе внутренний рейтинг лучших риэлторов. Можно косвенно ориентироваться и на эту информацию.

Проверить риэлтора можно и самостоятельно. Первое, на чем следует акцентировать внимание — это на образовании. Очень желательно, чтобы у такого специалиста была любая юридическая специальность. Ведь он работает фактически с документами. Соответственно, должен разбираться во всех тонкостях и нюансах юридического сопровождения сделки с недвижимостью.Дополнительно можно попросить предоставить лицензии, сертификаты, аттестаты, которые предоставляют за прохождение различных курсов, повышения квалификации, переаттестации. Но при этом ориентироваться только на это — не стоит.

Вместе с этим рекомендуется проверить, числится ли риэлтор в числе юридических лиц. Либо как сотрудник компании, либо как индивидуальный предприниматель. Потому что только в этом случае он имеет возможность легально предоставлять коммерческие услуги и тем более быть посредником в сделке по продаже/покупке недвижимости.

Ещё в открытых базах данных можно получить информацию относительно того, привлекался ли риэлтор к ответственности за нарушения закона, за неуплату налогов. Это прямо указывает на его финансовую, юридическую ответственность.

Обращать внимание стоит и на алгоритм формирования стоимости услуг специалиста. Прайс должен быть понятным, прозрачным. Где указана точная цена или процент от сделки за сопровождение сделки «под ключ».

К сожалению, подобные ситуации — частые, особенно в крупных городах, где ежедневно осуществляются тысячи сделок с недвижимостью. И к этому нужно быть готовым ещё перед тем, как найти риэлтора для сдачи квартиры, покупки, продажи недвижимости.

Общие советы:

• на любом этапе можно отказаться от сотрудничества с риэлтором, даже если до этого был подписан какой-либо договор (если хотя бы один из пунктов не выполняется посредником, что бывает крайне часто, то такой документ можно оспорить в судебном порядке);

• никаких дополнительных документов не подписывать с риэлтором, кроме базового договора на предоставление услуги, включать лицо в перечень собственников (якобы это упрощает процесс продажи) — категорически запрещено;

• аудит риэлтора за довольно скромную сумму может провести любой частный или штатный юрист: не стоит игнорировать возможность пообщаться с таким специалистом.

В крайних случаях всегда можно обратиться для защиты своих интересов в полицию или в суд. И инициировать проверку деятельности риэлтора. К сожалению, многие граждане игнорируют такую возможность.

Так как найти хорошего риэлтора для продажи квартиры или для сопровождения любой другой сделки с недвижимостью? Сперва рекомендуется начать поиски среди своих знакомых. Далее — через сайты с интернет-объявлениями. И отдавать предпочтение следует тем специалистам, которые работают только по конкретному населенному пункту или региону, а не охватывают целый округ. Проверить порядочность риэлтора можно через открытые базы данных (судебные решения, наличие регистрации в качестве юридического лица). А вместе с этим можно запросить все доступные у риэлтора документы, подтверждающие его квалификацию, тематическое образование.

Крайний вариант — обращаться в проверенные крупные агентства по недвижимости. Но их услуги, как правило, обходятся на порядок дороже (в среднем, на 30 – 50% выше рыночных показателей). Но такие компании преимущественно предоставляют определенные гарантии для клиентов. Например, если в приобретенной недвижимости в будущем выявят какие-то юридические недостатки, то будет выплачена неустойка.

И самое главное: не спешить с выбором риэлтора. Нужно выделять достаточно времени на изучение доступных предложений на рынке. На всё это может потребоваться порядка 10 – 15 дней.