Как правильно приобрести квартиру в браке

Сначала нужно разобраться с тем, кому принадлежит квартира купленная в браке? Многие ошибочно полагают, что фактическим владельцем будет то лицо, что заявлено в документах (договор купли-продажи, ипотека и так далее). Однако законодательно четко указывается, что абсолютно все приобретения, совершенные после создания брака — это совместно нажитое имущество.

Вариантов, как грамотно провести сделку, есть несколько:

1. Можно оформить совместное владение с разделением долей. То есть у каждого члена семьи будет своя четко ограниченная доля в недвижимости.

2. Возможно аналогичное оформление, но без долевого выделения. В этом случае недвижимость числится как одиночный объект. И при необходимости его делить будут либо по договоренности, либо в денежном эквиваленте.

3. И самый распространенный вариант: оформление всего на одного человека. Потому что это намного проще и быстрее с юридической точки зрения.

Если брак на момент совершения сделки уже заключен, то независимо от выбранного варианта оформления, квартира будет принадлежать каждому из супругов в равной доле. И, к примеру, если в документах вписан только муж, а жена — нет, то она все равно будет претендовать на свою долю в недвижимости в случае развода или каких-либо иных разногласий.

Так что особого значения не имеет на кого оформлять в браке покупку квартиры. Исключение из правил, конечно же, есть. В частности, наличие брачного договора, который супруги составили и подписали непосредственно до создания семьи.

Если у супругов имеются совместно нажитые дети, то им автоматически выделяется своя часть в квартире. Но только в том случае, если речь идет о несовершеннолетнем ребенке. Причем, при разводе и даже при лишении родительских прав — доля остаётся, никому она автоматически не переходит в пользование или владение.

В случае если дети — не совместные, то они, соответственно, на долю не могут претендовать. Точнее, супруг, кому принадлежит ребенок, предоставляет часть из своей доли несовершеннолетнему (в равных пропорциях). Опять же — это даже не обязательно документально подтверждать. Доля предоставляется автоматически, на основе действующих законодательных нормативов, многие из которых нацелены на защиту детей.

Брачный договор распространяется и на купленную в браке квартиру. А вот какие условия распределения прав собственности там указываются — это уже зависит непосредственно от супругов. Вариантов там намного больше:

1. Недвижимость после купли-продажи может принадлежать только одному из супругов, что и указано в брачном договоре.

2. Доли могут распределяться в зависимости от того, какую сумму каждый из супругов выделил на покупку. И эту информацию обязательно следует указывать в договоре купли-продажи. То есть там будет указываться совместное владение с пропорциональным выделением долей.

3. Если же в брачном документе тема распределения право собственности на приобретаемую недвижимость вообще не затрагивается, то действуют те самые правила, что и покупка квартиры при обычном заключенном браке. То есть каждый из супругов получает свою равную долю.

Иными словами при наличии брачного договора при покупке квартиры в браке именно его условиями руководствуются первоначально, если не заявлено иное. Условия данного документа могут быть проигнорированы только в тех случаях, если от каждого из супругов подано соответствующее заявление. На практике, такие случаи — большая редкость.

Можно предположить ситуацию, по которой приобретение недвижимости первоначально было с оформлением на одного из супругов. Но при этом второй впоследствии возжелал также документально подтвердить своё право владения. В этом случае ему потребуется обратиться только с заявлением в МФЦ. Помимо стандартного документа о сделке, также потребуется добавить выписку из Росреестра (ЕГРН), а также копию свидетельства о бракосочетании. Этих документов будет вполне достаточно для оформления права собственности, если брачный договор — отсутствует.Для чего это необходимо? Чтобы второй супруг не имел возможности в будущем продать втайне имущество. К сожалению, и такие ситуации встречаются часто.

Самое главное — это дата, когда было подписано свидетельство о бракосочетании, а также дата, которая указывается в договоре купли-продажи. А вот когда именно свадьба проводилась — не имеет значения. Бывает и такое, что брак оформляют в один день, а сами «гулянья» проводит спустя несколько лет. И если на момент оформления сделки брак уже заключен, то квартира считается совместно нажитой. Независимо от того, чьи деньги при этом были использованы, кто указан в документах в качестве владельца и так далее.

То есть при возникновении спора в суде будут обратить внимание исключительно на даты. Если, к примеру, иущество приобретено 12 ноября, а брачный союз заключен 13 ноября, то такая недвижимость уже не считается совместно приобретенной (если оформлена только на одного человека). И будет принадлежать только тому, кто и указан в документах.

Какая квартира считается купленной в браке? Сразу стоит упомянуть, что гражданский — не учитывается. Совместно приобретенная недвижимость считается лишь той, которая приобретена супругами, что заключили брак в ЗАГС. То есть являются друг другу законными мужем и женой. И это подтверждено документально!

Есть законодательные нормативы, по которым совместное владение не присваивается автоматически второму супругу. Речь идёт о следующих ситуациях:

1. Квартира получена по дарственной одному из супругов. В этом случае только он и является фактическим владельцем, распорядителем, собственником. И при разводе такая недвижимость не будет делиться в равных долях между супругами.

2. Недвижимость была получена в наследство. Опять же, в этом случае автоматическое выделение доли происходит только по отношению к несовершеннолетнему ребенку. А вот второй супруг не становится владельцем или собственником, не может претендовать на свою часть в случае развода.

3. Квартира была приобретена на финансы или активы, которые были получены по наследству. Но в этом случае потребуется ещё доказать, что для проведения сделки использовались именно эти финансы.

4. В брачном договоре указано, что фактическим владельцем недвижимости является то лицо, на кого оно было оформлено. Без выделения долей.

В РФ действуют нормативы, по которым при покупке недвижимости гражданин имеет право на получение налогового вычета. И когда речь идёт о совместном приобретении, то это право сохраняется. То есть в данном случае каждый из супругов имеет право на получение вычета в 13% от стоимости жилья (только если его цена не превышает 2 миллионов рублей и если не действуют иные региональные нормативы в этом плане).

То же самое касается и налогового вычета. Но это право реализуется уже только по поданному заявлению.

Юристы предоставляют следующие советы как правильно купить квартиру в браке, чтобы в будущем не возникало каких-либо сложностей или разногласий с правом совместного владения:

1. Если есть желание — заблаговременно оформлять брачный договор. И там указывать, как будет распределяться право владения при покупке недвижимости. Всё это можно сделать у любого нотариуса. Но вот сам договор рекомендуется составлять при сотрудничестве с юристом или адвокатом.

2. По возможности — указывать в договоре купли-продажи обоих супругов в качестве собственников. Или же разделять доли пропорционально того, сколько финансов каждый из них предоставил на покупку жилья.

Если хочется упростить все юридические формальности, то можно оформить жильё на одного из супругов. В дальнейшем — обратиться с заявлением в МФЦ на включение в Росреестр сведений о втором фактическом владельце (и если есть дети — их также можно добавить в реестр). В этом случае всё оформление получится максимально быстрым и простым.

Для покупки квартиры в браке нужны следующие документы:

• техпаспорт недвижимости;

• непосредственно договор купли-продажи;

• акт приема-передачи;

• выписка из ЕГРН;

• паспорта каждого из участников сделки.

Если покупка осуществляется через банк, то также потребуется и участие его представителя. Если приобретение недвижимости выполняется с использованием материнского капитала, то ещё нужно предоставить соответствующий сертификат.

Эта правила актуально для тех случаев, если покупается новая квартира, в новостройке. На вторичном рынке от продавца также следует запрашивать выписку о тех, кто зарегистрирован в недвижимости, а также историю регистрационных действий. Это требуется для подтверждения того, что несовершеннолетним там доли не предоставлены.

Главное: квартира считается совместно нажитой в браке, если на момент покупки у супругов уже имеется свидетельство о регистрации бракосочетания. Гражданский союз — не учитывается, законодательно они никоим образом не трактуются. Оформить жилье можно на кого-либо из супругов. Но при этом второй автоматически становится тоже полноценным собственником, претендующим на свою долю в случае развода.

Исключением являются те ситуации, когда между мужем и женой заключен брачный договор. И там указано, что собственником недвижимости считается тот, кто и указан в регистрационных документах. Оптимальный вариант — это обращаться за помощью к юристу или адвокату, который возьмет на себя решение всех юридических формальностей. Он детально проконсультирует и касательно распределения долей во владении квартиры, и о том, как лучше всего оформить такую сделку.